当葡萄牙关闭黄金签证、西班牙提高投资门槛，希腊正以更开放的姿态接棒欧洲购房移民头把交椅。

自 2013 年希腊推出 “25 万欧元购房移民” 政策后，大量外国资金涌入其房地产市场。尤其是 2024 年，尽管部分地区投资门槛有所调整，但该政策依旧热度不减。

1、希腊购房移民政策详解

希腊移民政策进行过几次调整，目前进入了三轨并行时代。

第一轨

如果选择阿提卡大区（包含比港和佩里斯特里区域）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼岛，以及人口规模超过3100人的岛屿（诸如克里特岛），则需要投资80万欧元的单套房产，且该房产的建筑面积不得低于120平方米。

第二轨

对于其他地区，投资额设定为40万欧元。同样需购买单套房产，且该房产的建筑面积至少需达到120平方米。

第三轨

25万欧元的投资门槛依然有效，不过需要投资商改住房产——由商业性质建筑或工业性质建筑改造为住宅性质建筑的房产，如商铺、厂房、酒店等。不对投资区域设限，选择空间更为灵活。

新政对用于申请黄金签证的房产出租做出了严格规定，仅允许长租，租期不得低于 60 天，且严禁转租与发布短租信息，违反者将面临罚款甚至取消希腊身份的处罚。

2、25 万欧元房产挑选要点

当确定选择 25 万欧元的投资方案后，挑选合适的房产至关重要，可从以下几个关键因素考量：

地理位置与区域发展：

雅典市中心、雅典北部学区以及南部滨海区是优先选择。雅典作为希腊首都，经济、文化资源丰富。市中心商业繁华，生活便捷；北部学区教育资源优质，能满足有子女教育需求的家庭；南部滨海区风景优美，旅游业发达，无论是自住还是出租都极具潜力。投资这些区域，房产的保值增值空间更大。像雅典南郊富人区，2023 年一季度房价同比上涨13.2%，平均达3368 欧元/ 平方米，部分地点甚至高达6000 欧元/ 平方米。

房产自身条件：

希腊不少房产年代久远，尤其是市中心，新建房产较为稀缺。对于“商改住” 的房产，要格外关注其原本的结构和布局。若商业楼结构差，改造难度大，且改造后出现一梯多户的情况，不仅居住舒适度降低，还会影响出租，这类房产投资价值较低。

周边设施与配套：

由于新政规定只能长租，租客多为中等收入的白领、政府工作人员或大学生，他们对交通便利性和生活设施要求较高。因此，房产周边最好有地铁站、公交站，同时配备超市、商场、餐馆、医院、学校等生活配套设施，以满足租客日常需求，提高房产的吸引力和出租收益。

投资回报与潜力：

房产投资，地段始终是关键。核心地段的房产需求旺盛，无论是租金收益还是增值空间都更具优势。以雅典和塞萨洛尼基为例，2023 年下半年，雅典商业最发达地区的高端写字楼最低收益率在5.5% - 6.7% 之间，高端店铺的最低收益率在5.2% - 6.1% 之间；塞萨洛尼基的写字楼收益率在6.5% - 7.4% 之间，店铺收益率在5.6% - 6.5% 之间。同时，这些地区的写字楼和商铺价格也在不断上涨。

3、希腊黄金签证核心优势

其实相比于购买房产，大多数投资者更多将注意力放在希腊身份所赋予的价值上面。

子女教育规划优选

持有希腊永居身份的子女可以享受免费的公立中小学教育，并有机会入读当地数十所世界知名的国际学校。希腊国际学校的费用相比国内便宜至少一半多。子女还可以回国参加华侨生联考，400分上985/211名校。

欧洲通行证

希腊是欧洲申根成员国之一，拥有希腊的居留权或黄金签证，可以免签畅游申根国家，方便申请人在欧洲经商、旅行、学习。

目前，欧洲申根国家已多达29个。

包括：德国、法国、西班牙、奥地利、比利时、丹麦、芬兰、希腊、冰岛、意大利、卢森堡、荷兰、挪威、葡萄牙、瑞典、瑞士、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、波兰、捷克共和国、斯洛伐克、匈牙利、斯洛文尼亚、马耳他、列支敦士登、克罗地亚、罗马尼亚、保加利亚。

实现高品质生活

希腊是典型的地中海气候，也是全球最适合居住的国家之一，全年温和，阳光充足，整体生活节奏慢。

无论是雅典的卫城，还是圣托里尼的蓝顶教堂，都是游客向往的地方。

要求简单门槛低

希腊是目前欧洲唯一不需要提供无犯罪证明的移民国家，资料简单，省去繁琐准备时间。购买一套房产，一家三代都能拿到身份，而且没有居住要求。无论是对想在希腊长期居住还是仅想拿到欧洲身份的人群都很友好。