近年来，希腊凭借其独特的地理位置、深厚的历史文化底蕴以及灵活的移民政策，成为全球移民市场中的一匹黑马。从最初的严格控制到如今的开放融合，希腊移民政策经历了多次重大调整，为全球投资者和家庭提供了前所未有的机遇。

而且，就在西班牙关停黄金签证、葡萄牙大幅提高门槛的2025年，希腊的25万欧元“商改住”通道却依然坚挺，成为欧盟境内为数不多的低价移民选择。

政策变局下的稀缺性

截至2025年10月，葡萄牙、西班牙、爱尔兰三国已全面终止“黄金签证”购房通道。

欧洲投资移民版图在12个月内完成历史性收缩，仅剩希腊25万欧元“商改住”项目，因而被业内戏称为“欧洲移民最后一艘救生艇”。

01、欧盟集体 “关闸”

2023 年起，欧洲多国密集关停黄金签证：

·葡萄牙终止运行 11 年的购房移民计划

·爱尔兰叫停投资居留项目

·西班牙于今年3月正式停止受理黄金签申

02、希腊“敢开放”的原因

在集体收紧的浪潮中，希腊不仅未关停项目，还保留 25 万欧元低门槛，本质是经济和政策共同作用的结果：

1、经济复苏的刚需依赖

与葡萄牙、爱尔兰等已摆脱危机的国家不同，希腊经济对海外投资的依赖度仍居高不下。自 2013 年推出黄金签证以来，该项目已为希腊注入数十亿欧元外资，直接带动房地产行业复苏。

2、精准规避 “欧盟红线”

希腊将 25 万欧元档位严格限定为“商改住、历史建筑修复、偏远区域住宅”。这种设计既避免了推高民生房价的民怨雷区，又契合欧盟政策导向。

3、区域差异化的 “缓冲策略”

希腊并非全域维持低门槛，而是仅在二三线城市及偏远岛屿保留 25 万欧元选项。这种梯度设计，既平衡了市场需求，又向欧盟展示了“理性调控” 的态度。

希腊移民新政

2024年9月起，希腊黄金签证正式实施“三轨并行”新政，将投资版图清晰划分为三个梯度。

·高端赛道覆盖雅典、塞萨洛尼基等热门地区，投资门槛高达80万欧元，且设置了单套房产≥120㎡、禁止短期租赁等严格条件。

·潜力区域指向非热门地区，投资额为40万欧元，同样需满足面积门槛。

·而最受关注的特殊通道，保留25万欧元优惠门槛，专为“商改住”项目及历史建筑修复而设。

这一政策设计，既保护了热门区域房地产市场，又为特定类型物业吸引了投资。

25万欧元项目详情

希腊25万欧元项目是希腊政府为吸引海外资本、平衡区域发展设立的居留许可路径。与40万欧元、80万欧元项目形成差异化，更适合预算有限的投资者。

商改住翻新项目：包括商铺、办公室、工业厂房（需满足 5 年空置期+ 用途变更审批）；

历史保护性建筑：需按文物保护规范修复，续签时需提供修复进度证明；

特殊区域住宅：偏远岛屿、人口稀少区域的新建住宅，需在官方 C 区名录内。

项目核心优势

低门槛准入

作为欧盟少有的“无移民监”项目，5 年有效期内仅需登陆希腊1 次（如采集生物信息）就能维持身份；申请时不用提供语言、学历、经商经验证明，资金来源只需展示支付凭证，无需复杂解释。

家庭福利覆盖

根据希腊移民法，主申请人可同步携带三类亲属：配偶、21 周岁以下未婚子女、双方父母（需证明经济依赖）。2025年新规更优化了子女权益：

·21-24 周岁子女可转 “就业类独立居留”，合法在希腊工作；

·24 周岁后提供在职证明仍能续期，形成全周期家庭保障。

欧盟身份，畅行无忧

作为欧盟成员国和申根成员国，希腊永居卡持有者可以在29个申根国家自由旅行，无需经过漫长的海关检查，并且每半年可以在其他申根国家居住90天，多次往返。

教育医疗赋能

教育上，持居留权子女可读免费公立校，也能通过国际学校 IB/A-Level 课程衔接欧美高校；医疗上，买本地医保就能享受顶尖公立医疗，私立医院还能直连欧盟医疗体系。

当西班牙关停窗口、葡萄牙抬高门槛，希腊25万欧元项目成为越来越多申请人的选择。

然而，2025 年底的政策调整窗口已进入倒计时，政策窗口期有限是当前最大的紧迫性。热门区域的排期预警更提醒我们：移民政策的“窗口期”永远转瞬即逝。与其观望等待门槛上涨，不如尽早启动准备工作。